万众期待下，深圳楼市新政终于出台。9月5日晚间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。
南都·湾财社记者注意到，本次深圳政策重点从3个方面进行调整：放宽限购、松绑企业购房、优化信贷。每一项调整都远超市场此前对“微调”的预期，力度直超北京、上海近期的楼市政策。
那么“深圳9.5楼市新政”到底能否为低迷的市场注入强心剂？对刚需买家、改善群体、企业购房者分别意味着什么？又会对珠三角乃至全国楼市调控释放怎样的信号？
限购政策优化：力度大于北京、上海
此次深圳对于限购政策再次进行了优化。具体来看共分为四条：
第一，有本市户籍或缴纳个税和社保1年证明的，限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道，范围大大缩小；
第二，非本市户籍人口和即便没有缴纳个税和社保1年证明的，也可以在非限购区购买两套住房；
第三，盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格，完全放开限购。
第四，单身人士买房等同家庭，购房名额可多一套。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，相较于北京、上海，深圳在限购政策松绑的力度上更为突出。在他看来，深圳部分区域退出限购的举措，略超出了市场此前的预期。其判断主要基于三方面原因：
首先，深圳近期楼市调整幅度更为显著。以二手住房市场为例，深圳二手房价的下跌趋势自2021年5月便已开启，截至目前已持续4年多；且单看7月数据，深圳二手房价下跌0.9%，跌幅在全国主要城市中位列前十，调整压力可见一斑。
其次，从土地市场核心指标来看，深圳的跌幅同样大于京沪。例如，在今年上半年全国土地出让金排名前20的城市中，深圳并未进入榜单，而北京、上海、杭州、成都等城市则位居前列。这一情况将在资金层面形成制约，对深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，以及开展人才引进、提升城市综合竞争力等工作均会产生影响。
最后，深圳楼市的“弹性”显著高于京沪——市场行情好时上涨速度快，调整期下跌速度也更快，当前正处于后者阶段。同时，房地产对深圳居民资产配置、金融投资结构及城市经济的贡献度，比北京、上海更高；尤其关键的是，投资客的进入或退出对深圳楼市的冲击极大，而当前市场正处于投资客集体退出的状态，投资情绪极度低迷，在此背景下，深圳外围区域退出限购，也就在情理之中了。
企业购房政策放松：释放增量动力
此次深圳明确对企业购房放宽限制。无论是对于福田等核心区域，还是其他区域，都给予了企业购房支持。具体来看，在新的限购区域范围内，只要满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上的企业，即可以购房，且不受套数限制；在非限购区域则没有任何限制。
“目的在于鼓励企业在深圳投资，留住有资金实力的企业，同时给住房市场释放增量动力。”李宇嘉说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进同样认为，此类政策对于各个区域的购房市场都有积极作用。尤其是对于如龙华、龙岗、光明等区域，本身企业数量多且确实有购房需求，自然会激活更多购房需求，客观上对于此类区域房地产交易市场带来积极作用。
房贷利率机制调整：800万二套房贷利息可省51万
此次深圳明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求、本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。根据此次政策，二套房贷利率降低40个基点。按照深圳现行利率，则首套二套利率均为3.05%，此前二套利率3.45%，直接利好改善型需求。据深圳乐有家研究中心测算，购买二套，总价800万的房产，贷款30年，等额本息支付，利息可省51万元。
政策效果预期：或驱动市场行情进一步向好
“此次深圳政策出台，充分说明各地正采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，也标志着三个一线城市均调整了购房政策。”严跃进指出，观察上一次深圳放松限购后的市场表现，其新房市场的交易活跃度明显提振。深圳一些非核心区域新房购买的性价比很高，所以预计此次深圳新政后，会进一步产生购房需求。参照北京和上海新政后的市场表现，对于此类非核心区域市场而言，预计交易量环比增幅超40%、且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。
他同时提到，当前正值传统“金九银十”热销期，深圳政策出台势必带来市场交易的提振，也带来市场信心的增强。而且深圳本身购房需求和潜力较大，所以市场行情会进一步向好。反过来，这也会使得深圳政策对全国市场预期有积极引导作用，对于全国“金九银十”行情的向好发展带来积极影响。
李宇嘉则表示，此次退出限购，一方面释放看好未来的需求，即经过前期充分调整，部分人群认为价格已经到触底、探底的阶段；另一方面可以吸引外地人群购房。深圳包容性比较强、容错性也比较强，楼市能大起，外来购买力功不可没。此次退出外围限购，可能吸引周边珠三角或广东其他城市，甚至内地人群前来买房。当然，可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。
他进一步提到，类似京沪，二手房挂牌量、新房库存，大部分也集中在外围，特别是新房库存，近期连续攀升，按照近6各月月均销售看，去化周期连续5个月攀升，主要是外围区域。因此，此次退出限购，叠加金九银十刚到来，对外围区域的去化会比较明显，特别是外地人群，从而主推新房交易告别前期低迷态势。
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